Comprar una vivienda de obra nueva es un proceso emocionante, sin embargo, antes de tomar esta decisión, es fundamental tener en cuenta diversos aspectos y seguir ciertos pasos para asegurar el éxito de la transacción.
La compra de una vivienda de obra nueva implica la firma de varios contratos que son fundamentales para proteger los derechos e intereses de las partes involucradas, es decir, el comprador y el vendedor-promotor inmobiliario. Estos contratos establecen las condiciones y términos legales de la transacción, y es importante comprender su alcance antes de proceder a su firma.
Analizamos uno a uno los contratos que deberás firmar para adquirir tu nueva vivienda.
El contrato de arras es un documento preparatorio de la compraventa futura, en el que el comprador realiza un pago al vendedor-promotor en concepto de señal, como muestra de su intención de adquirir la vivienda. Aunque no siempre, es habitual que, una vez formalizada la compraventa, las cantidades abonadas en concepto de arras se entiendan hechas a cuenta del precio de la compraventa.
Es un acuerdo privado entre el comprador y el promotor inmobiliario que no requiere la presencia de un notario.
En el contrato de arras es esencial (i) identificar la vivienda que se pretender reservar, (ii) definir el carácter de las arras (penitenciales, confirmatoria o penales) y, en consecuencia, especificar las consecuencias de su incumplimiento; (iii) e informar de las condiciones básicas de la compraventa futura.
Infórmate sobre los diferentes tipos de arras que hay y qué implica cada una de ellas.
Es el documento en el que se formaliza la compraventa entre el comprador y el vendedor-promotor inmobiliario. El mismo debe recoger de manera detallada todos los aspectos que regulan la transacción (descripción e identificación de la vivienda, con información detallada sobre su situación jurídica, urbanística, de cargas y ocupacional); el precio y la forma de pago; impuestos que gravan la operación; derechos y obligaciones de las partes; fecha prevista de entrega; garantías ofrecidas por la vendedora; consecuencias de los incumplimientos, etc.
Al igual que el contrato de arras, es un documento privado que no precisa de la intervención de un notario.
Es el documento por el que se materializa la transmisión de la vivienda por parte del vendedor-promotor inmobiliario, y su adquisición por el comprador. Normalmente, coincide en el tiempo con la entrega de las llaves de la vivienda. A partir de este acto, el comprador pasa a ser el propietario de la vivienda.
Al igual que el contrato privado de compraventa, la escritura pública debe contener de manera detallada las condiciones que regulan la transacción. Si previamente a la escritura se hubiera firmado un contrato privado de compraventa entre las partes, ésta no debería contener ninguna condición que no hubiera sido pactada previamente, salvo que la misma sea fruto de una circunstancia sobrevenida.
Como documento público, precisa de la intervención de un fedatario público (el notario), que da fe de la capacidad de los intervinientes y garantiza la legalidad de la operación. Es el documento necesario para que la compraventa pueda acceder al Registro de la Propiedad.
Son los siguientes:
Te contamos en profundidad todos los gastos asociados a la compra de una vivienda aquí.
Llegado el momento de adquirir la vivienda (escritura pública de compraventa) y, consecuentemente, de abonar el precio pendiente (normalmente, entre un 70-80% del precio total), muchos compradores optan por contratar con una entidad financiadora un préstamo con garantía hipotecaria. Este es un documento ajeno al vendedor-promotor, que se firma entre el comprador y la entidad financiera de su elección. Al igual que la escritura pública de compraventa, precisa de la intervención de un notario.
Se recomienda que el comprador de una vivienda de obra nueva inicie los trámites para la obtención de la hipoteca dos o tres meses antes de la fecha prevista para la entrega de la vivienda, para encontrar la mejor hipoteca posible y limitar el riesgo de que haya cambios bruscos en su situación financiera.
El proceso de pagos suele ser el siguiente:
Te recomendamos que antes de comprar una vivienda de obra nueva, te informes en profundidad de las condiciones que van a regular la operación, de los contratos que vas a tener que firmar y de las diferentes formas de pago disponibles. En Realia estaremos encantados de aclarar todas las dudas que te surjan en ese proceso.
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